这个原理比较简单：
假设从今年开始，以后每年的年平均投资回报率是 1%（基准利率），也就是说 GDP 每年大概增速是 1%。一个人投资或者开公司，平均每年的收益是 1%。
目前 10 年期的国债收益率是 2%。也就是说，持有这些国债 10 年后到期，会获得本金的 2%*10=20%的收益，远远超出了平均的投资收益 1%*10=10%。这时，如果投资者都了解（预期）了这个 10 年 1%的基本事实，那么如果给这些投资者一个购买这些国债的机会，100 块一张的国债，他会出价多少才不会赔？可以知道是 110 块。再贵了他就不如平均投资收益了。
所以目前国债 EFT 是否高估，取决于后续的经济发展。假设目前 10 年国债的价格是 107 ，收益率是 2%，那么需要后续 10 年的经济增长之和不超过 13%，就没有高估。如果你预期后续 10 年平均投资收益是 10%，那么现在买就赚了这 3%，当然这 3%需要在大众都意识到你的预期是正确的从而推高国债价格到了 110 时及时卖掉才会有，不然就只能持有到期 10 年才赚这 3%。