现在买房这种方式可行？

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这是一个创建于 120 天前的主题，其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

最近因为租的房子房东要卖了，我也不得已要搬家，昨天去看房跟中介聊了很多，我说现在租的地方住的挺好，要不是房东卖，也许不会换地方，其次就是房东 2 年前就开始挂牌了，但是期间只有几个人来看，近期突然很多人来看，可能是因为房东降价了，随即我找到接管这个房屋的中介询问。

目前这房子单价在 1.47w 左右一平，位置的话在成都陆肖附近黄金时代小区。这个位置不能说很好，但是离软件园上班很近，对应的这个价格房东女儿好像是要用钱，想早点卖了。

中介跟我说喊我可以考虑考虑，首付 23w 、个税 1.52w 、契税 2.28w 、中介费 1.9w ，折合算下来首次要付 30w 的样子，然后贷款利率 3.25 ，贷款总额 129w ，利息总额 75.67 ，贷款年限 30 年，月供 5685 元.

目前我的顾虑就是说一次要付 30w ，而且月供要 5600 的样子，我的月税前收入就是月供乘以 2.5 ，年终奖另算，目前未婚，还贷款的话应该是没什么压力，但是现在的市场经济萧条，能少还就少还，但是首付太多了也不好，现金流就没了。总之就是觉得一次付 30w,我还得凑，还有月供 5600 ，这是我的痛点。

我把上面的情况跟昨天带我看租房的中介说了后，刚好他跟我聊起他自己最近刚买了房子，位置在软件园对面，美年广场旁边保利·锦江里，这个位置应该来说是非常好，因为软件园周边还是有很多高管租房的，(外地过来成都工作的高管哈，公司代租),这个房子的具体价格 v 友们自己去看吧，价格也不便宜，但是他目前首付 17w,月供 5600 ，把房子租出去了，自己贷款只还 1900 ，相当于是以租养贷，这个目的就是减轻自己的风险嘛。毕竟自己一个人住着月供 5600 的房子感觉没啥必要，也属于提前享受了，他的想法就是先租出去 2-3 年，自己手里再存点钱，然后再提前还款一部分，把利息月供降下来。自己手上的钱就比较灵活。

对于这种方式，我感觉挺不错的，而且自己工作也相对稳定。大家觉得有的搞吗。结合现在 3.25%的利息，以及首付低资金好流转的情况。

第 1 条附言 · 120 天前

感觉大家看的有点错乱哈，我现在租的房子价格不贵，我和同事 2 个人合租的套三，价格 2500,107 平。

这中介小哥的房子是 80 多平，首付 17w ，月供 5600 ，租出去了。现在他自己还 1900 ，未来 2-3 年他没考虑住进去，然后他存 2-3 年的钱去提前还款，降低自己的利息，至于他为什么要这个时候买，可能觉得利率很低，首付很低，如果首付再多点，他可能就不会考虑了。

然后我现在租的房子，首付的话大概要 30w ，跟我没关系哈，我不买！！！

只是讨论中介小哥的这种做法，另外大家有空看看地图就知道了，他那房子的位置很好，不是公寓，是住宅。

第 2 条附言 · 120 天前

再给大家讲个我身边发生的买房事情，我的同事 3 年前在新津买了房子，首付 40w ，之前没降息的时候月供大概 4700 多，降息后现在还款 3900 。

再来看这个中介小哥现在是月供 1900 ，租出去 3700 ，然后三年后他应该会有降息，提前还款，到时候可能还款 4000 出头。

那么我们来对比下，新津那边上班到软件园大概要一个小时，中介小哥的房子到软件园上班 10 分钟，那么好多人说了，买新津就在新津工作啊，如果你是程序员你就不会说出这种话了，如果大家都这样，1 号线也不会那么挤了。

教育、医疗、工作、社区资源、这 3 个一对比，大家还款都是一样，那么你说这 2 者哪个好呢。

当时买在新津那是没办法，政策就是那样，没资格买主城区，很多朋友又会说：那当初钱不存着等到现在买呢。其实我还是想说，你如果懂点炒股就知道永远不可能买在低位，永远不可能买在合适的价格，除非你是指定游戏规则的人...

127 条回复 • 2024-07-12 22:58:13 +08:00

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101

shanejix

120 天前

套三 2500 好划算附近的套一 1900

102

SOSdanOffical

120 天前 via iPhone

额，你先了解一下“买卖不破租赁”吧

103

ohnowho

120 天前

@promontory123 一针见血

104

X0V0X

120 天前

你是相信国运吗，这个垃圾时间背 100 多万的房贷

105

powerman

119 天前

@Sawyerhou #98

低点其实大家都知道，投资学就有资产定价模型，债券有麦考利久期修正久期提示债券波动率收益率有 YTM YTW ，证券有 ROE PE PB 一大堆指标，

关键是跌了一大波，低点你敢进场你拿得住么，nasdaq100 指数，每次下跌 20%的时候，买入，往后看都是能起飞的，没有信仰对科技股长期成长性没有信心的话，是拿不住的，投资就是反人性的，人性追求确定性，而市场情绪，跟公司营商环境以及技术变革带来的收益都是高度不确定的

另外巴菲特也不是神，航空股也亏了很多，但是巴菲特一生战绩卓著倒是真的，毕竟资本市场，能活到最后才是赢家，中途输掉大部分筹码的人，后续肯定没法滚雪球了

另外西蒙斯旗下的量化基金也亏过很多

106

Sawyerhou

119 天前 via Android

@powerman 没明白你的核心论点是什么。

前两段似乎在说，知道低点在哪也未必能赚钱，
这个我没提到，暂时也不想讨论这个问题。

后两段说大师也有看走眼的时候，他们也不知道低点在哪。

他们不是不知道，是也有错的时候，这很正常。
投资不可能胜率百分之百，又不是活神仙，
不需要每次都对才算知道，大部分时候对就够了。

以下歪楼，
李超人已经连续几年打折促销，一直搞到现在，
有可能在他眼里，未来还要跌，不然他不会卖这么猛。

107

Sawyerhou

119 天前 via Android

@Sawyerhou 更正一下，
大师有可能是看走眼了，也不一定真就是看走眼了。

比如，赌骰子下一个点是不是 6
因为不是 6 概率 5/6 ，是 6 概率 1/6 ，
那应该下注不是 6 。

但有可能出来点数真是 6 ，
这不是水平问题，而是运气，归因要合理。

这也是小白入场的原因，
如果未来不存在偶然，
懂的人每次都赢，不懂的人每次都输，
那不懂的小白就不会玩这个游戏了。

108

SteveRogers

119 天前 via iPhone

@DinnyXu 你不是刚需，还没结婚，孩子还没有。

109

AdrianZhangX

119 天前

那你干嘛不在外面租个 1000 多的房子 2-3 年多攒点钱，等几年之后再直接全款买这个区域的房子。😂

以租养贷只适合买预期上涨的房子，预期下跌的买了就是自己住的（注重的是其实用价值）

110

devilweime

119 天前

你觉得以自己现在水平，这一生能挣多少钱，倘若房钱占一半以上，非刚需不要买。

111

EndlessMemory

119 天前

贷款 30 年。。。你能保证程序员继续干 15 年吗

112

imherer

119 天前

中介小哥的这种操作不是不行，但是你要想他现在住哪的？是不是租的房，要不要付房租

另外保利·锦江里房子 17w 首付是不可能的，5 年前不可能，就算刚开盘的时候也不可能是这个价

113

jasonchen168

119 天前

中介这个操作完全就是投资嘛，赌房价上涨。现在这个情况，你觉得房价能上涨吗？

114

raptor

119 天前

别的不说，这种你要真想买直接跟房东谈就好了，没中介什么事，省点中介费不香吗？

115

kinkin666

119 天前

收益都很好算的，而且还越算越香 —— 问题是风险一旦发生，受得了受不了，这时候就不是亏不亏的问题了，是还有没有命的问题了……

不论价格会不会往下跌，贷款买房都要量力而为：

1. 税后工资+公积金+租金-月供还能否生活？(税后工资+公积金+租金)乘上个打折系数呢？
2. 每年能否有提前还贷的能力，比如每年提前还本 5w 、10w 、20w ？这决定了你是不是能把风险减小，以及生活质量能否逐年提高。
3. 刚需参照以上两点差不多了，未来跌了就当自己消费了。非刚需就是单纯赌涨跌，参照上面两点安全点起码，不参照上面两点会死得很爽。

116

googleaccount

119 天前

不急就再等

117

hackersee

119 天前

出行是刚需，买车不是，你可以有其他交通工具。
住房是刚需，买房不是，你可以租房。

非要买房的情况，一是你有现金流(有钱)，二是和教育强挂钩情况，否则其他情况的 “刚需” 都是自己的执着而已。

若不是刚需，只是按投资属性来看：
按你所说的房子，首付 30W+贷款 129W+利息 75 万 = 房子 30 年内的价值是 234 万。若房子 30 年内没有涨到高于 234 万，那么你就是亏的。你当前房子单价 1.47 万/平，那么当前总价就是 150 万。因此要在 30 年内涨到高于 234 万，单价就要达到 2.34 万/平，涨幅达到 60% 才能保本，没有达到 60% 就都是亏损。

这其中有一个风险，就是不能断供，一旦断供或者无力承担还款能力：
一种方法就是直接卖房，若断供时房价没有涨 60%，那么你就是亏的，亏多少就按 (60%-涨幅%)，如果涨幅是负数，也就是房价跌了，那么你的亏损就会 > 60%
另一种方法就是断供拍卖房产，这个基本就是铁定亏的，低于市场价 10% 拍卖，那么若房子只涨了 5%，从而亏损达到 60%-5%+10% = 65%。

你房子首付 30W ，占 234 万 13%，因此，只要房子亏损 13% 你就会亏掉首付。我们计算下房子 30 年内涨幅 47%，你仍然是亏的，因为没有达到 60%，亏损正好 13%，也就是房子如果涨幅没有超过 47% ，你的首付也不够。