这是一个创建于 913 天前的主题，其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
坐标广州，这两天在考虑买不买公寓。
黄埔某集团的新一期公寓新盘开售，在地铁站旁边，均价 1w/平，产权 70 年（住宅用地），可以落户，不占用购房名额。可以一次性付也可以分期付（最低付 3 成，后续分 5 年还清）。
目前自己还买不起住宅，对 28m²、34m²的两个户型比较感兴趣。打算先购公寓自住，过 5-10 年自己有能力买房再把公寓租出去。不知道这样的想法是否天真。
看网上主流的观点都是不建议买公寓，认为是个大坑，比如不带学位、商用水电、转手难等问题。
有没有买过公寓的老哥，来讨论下值不值得买。
第 1 条附言 · 2022-05-27 16:01:09 +08:00
第 2 条附言 · 2022-05-27 19:37:06 +08:00
卧槽，刚才又咨询了下，说是民用水电，我已经看不懂这个公寓了
第 3 条附言 · 2022-05-27 19:38:10 +08:00
但是刚才他们又说不保证一定能落户，这个槽点
第 4 条附言 · 2022-05-30 09:35:07 +08:00
周末实地去看了，环境都不错，坑的是 34 平除去公摊只有 20 多平，面积缩水了很多。
跟 @Fatcoder 说的一样，这个公寓没有独立的产权。2017 年国家出了相关政策，公寓除非是 300 多平以上，否则都没有独立产权。签的都是长租协议，租赁期 20 年。我去看的这个公寓是长租 20 年+补充协议（说是永久使用）。
后续不可确定性太多，因此没上车。
跟 @Fatcoder 说的一样，这个公寓没有独立的产权。2017 年国家出了相关政策，公寓除非是 300 多平以上，否则都没有独立产权。签的都是长租协议，租赁期 20 年。我去看的这个公寓是长租 20 年+补充协议（说是永久使用）。
后续不可确定性太多，因此没上车。
第 5 条附言 · 2022-05-30 09:42:03 +08:00
看了 @Fatcoder 发的链接，原来这个公寓 2020 年就开售了，1.3w/平。现在是 1w/平，我去看的时候她们还说只剩 4 套了，叫我赶紧上车，现在看她们说谎了，估计买的人不多
第 6 条附言 · 2022-05-30 09:45:31 +08:00
后续如果有广州 v 友去看的时候要注意：我去看的是 5 栋 17 楼，我是先看了样板间再去工地上楼实地看，拍了照发现宽度比样板间少了十几二十公分，后面问那个客服才说实话，真实交付的宽度要少 20 公分，但长度会长一点，结果就是房间看起来长长的
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DT27 2022-05-27 15:36:07 +08:00  1
不建议买公寓说的是商业性质的 40 年产权，商用水电，某些地区可能无法落户。
楼主的公寓产权 70 年应该不会是商用水电。跟普通住宅一个性质。 楼主确认一下。 |
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DT27 2022-05-27 15:36:26 +08:00 1
而且商用性质公寓没有天然气。
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gogorush 2022-05-27 15:37:49 +08:00 2
最终只是个过渡性的产品 要考虑投资属性 建议多花点钱租个好点的房试试 现在这情况 感觉过几年公寓会变空壳
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sadfQED2 2022-05-27 15:39:57 +08:00 via Android 2
28,34 平的公寓，
自己住吧难受， 想卖吧没人要， 想出租吧估计都不好租 拿来凑学区资格吧，又没有。 再退一步，拿来当机房挖矿吧，还是商电。 |
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manami OP 有买公寓的想法的很大一个原因是，现在每个月的房租也要 2000 块左右，想着还不如付个首付买了，然后每个月月供住自己的公寓（年底交房）。
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murmur 2022-05-27 15:40:35 +08:00 1
广州的公寓不像有啥投资属性，早期珠江新城附近还有琶洲能赚一笔，黄埔不缺房啊
其实说来公寓除了便宜没啥优点，尤其是层高缩水的，不在乎居住体验不妨看看广州的公租房和共有产权房 |
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manami OP @murmur 据说 17 、18 年前 21 号线的公寓就是 1w 的价格，这个是在 21 号线长平站旁边，四五年过去了价格还是 1w 上下，估计也不好卖
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manami OP 打错，2017 、2018 年
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murmur 2022-05-27 15:50:34 +08:00 1
我刚才查了一下，如果他土地性质是 70 年，然后民水民电，那就是住宅了，为啥还要按公寓价格来卖
所以你得搞好这个土地性质，然后别是个超高公摊，房本 50 套内 30 那种 |
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NewYear 2022-05-27 15:58:00 +08:00 1
一直认为如果流通难，升值少，没学位，相对价格就要很便宜很便宜很便宜，因为只考虑居住……
结果就出了小产权这种不被认可，又可以交易，但原房主可以在升值后毁约的神操作。 |
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i3x 2022-05-27 15:58:06 +08:00 via Android 1
曾经考虑买过类似二手。70 年，确实就是住宅。层高也给力。实际面积我目测不出来，本的面积 36 ，70 多万。几年前。现在翻了好几倍。。。。后悔没买。。。。宽度就是普通房间，深度大概是 2.5 个房间那么深。原业主隔了两层。一楼进入的地方高度正常，二楼不碰头。。。。
当时考虑买了全拆了，进入的地方改矮，有高有低。更充分利用。。。 有一句话叫做：妈妈叫你回家种田。 我错失了一切。 |
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murmur 2022-05-27 15:58:28 +08:00 4
如果哈，如果真是名字叫 xxx 公寓但是土地住宅，问题就变了
1 、偷工减料，能做成住宅卖非得卖公寓，那地产商又不是慈善，本来公寓就有隔音问题 2 、配套缩水，民用住宅新建的都得有绿化，幼儿园，小学什么，你肯定享受不到这些了，当然短期过度你也不考虑这些 3 、电梯，高层现在一般都是 2t4 ，公寓能给你整个 2t10 户甚至更恐怖 4 、开发商在骗你，土地性质有猫腻，这个必须是房本 70 年才算数 5 、超大公摊，当一层楼住很多人的时候，走廊的面积要超级扩大，否则过不了消防评估，网上不是有房本 110 套内 70 多么，都给走廊了 6 、一层楼太多人意味着你有更大可能遇到不靠谱的邻居，平时住宅楼上楼下就够你受的 |
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leavic 2022-05-27 16:01:12 +08:00 1
如果再过 5~10 年你就买得起了，那你现在租房有什么问题？
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Torpedo 2022-05-27 16:06:05 +08:00 1
如果你打算投资，那还是放弃吧。这种升值别想了
要是打算自己住，那考察一下住的环境，很多公寓因为各种原因，住起来不好，但是也有很多还是可以的。 另外就是自己的房子，总是比租的好，除非下狠心租个很贵的 |
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LavaC 2022-05-27 16:06:19 +08:00 1
确实最近地铁口旁边多了很多推销的，宣传关键词都是“几万首付”、“二三十万全款”、“住宅”。
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LavaC 2022-05-27 16:11:27 +08:00 1
说没心动过是假的，但毕竟不是本地人也没打算留在广州，这多花的几十万肯定会影响以后买的住宅。
单身不考虑生子也没有长辈给的压力的话，公寓这种装修不错交通便利的住房真挺舒服的。 |
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murmur 2022-05-27 16:18:22 +08:00 1
我补充最重要的一点 别烂尾
歪个楼 黄埔的房价真√8 离谱 三万多四万 这个价格老破小可以买到海珠或者天河了 |
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daliusu 2022-05-27 16:19:57 +08:00 1
楼上那个显然是不懂的，很多住宅土地叫公寓，最大的问题是光照达不到要求（冬至两小时以上日照），比如成都大批量的住宅叫公寓，里面甚至还有不少比较好的算是改善小区也有不少房子叫公寓，这不是开发商盖个好房子叫住宅，烂房子叫公寓，如果有的选他肯定愿意全叫住宅（不过早期也有不少脑子有问题的起名叫公寓，但是这个只是小区名，不会写在房产证上），真正的原因是他根本没得选（不过有些确实因为盖得烂才导致没得选，但是不绝对）。根本没有 70 年公寓这个东西（至少现在没有了），70 年的就是住宅，至于小区本身好不好怎么样，那是另说。
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daliusu 2022-05-27 16:24:25 +08:00 1
另外就是，各个城市的规定都很乱，有些地方甚至可能流行把一些住宅叫公寓，但是可以确定的是现在只要是 70 年的，就是传统意义上的住宅地
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lakehylia 2022-05-27 16:27:56 +08:00 1
你自己先住一个月公寓再说吧。一般公寓的居住体验都不怎么好，人多嘴杂，隔音差，电梯少。不容易出手，因为税非常高，30%还是多少
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lakehylia 2022-05-27 16:35:33 +08:00 1
公寓是可以当注册公司地址的，可以用来办公。然后你就可以体会到什么叫煎熬了。
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murmur 2022-05-27 16:36:55 +08:00 1
@daliusu 我刚才查了，那个地方二手房都三万多快 4w 了，你是开发商你 70 年土地 1w 一平卖住宅，你真是 70 年保交楼保房本土地没猫腻
别说光照了，让打俩洞开排风扇就够，开灯的钱和房价哪个贵，没阳台买烘干机就是了 所以这玩意不能简单分析 4w 的房价公寓卖 2w 还可以分析，4w 的房价公寓卖 1w ，分析不出来 |
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janeedel 2022-05-27 16:38:57 +08:00 1
如果是自住不建议
如果是投资，地段不错的可以买 |
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IDAEngine 2022-05-27 18:09:33 +08:00 1
公寓没啥用，毕竟是商业用途，居住的话肯定不省心的，卖的话几乎没人接盘
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nasmatic 2022-05-27 18:41:46 +08:00 1
和周边价格差距不大的可以买，只有周边住宅一半的不买
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chendl111 2022-05-27 19:46:15 +08:00 1
可以落户==上学，近几年我还没听过可以落户的公寓
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mortal 2022-05-27 20:03:11 +08:00 via iPhone 1
长平有点远吧，苏元不也有公寓
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zuokanyunqishi 2022-05-27 20:09:49 +08:00 1
房产大 v 说买公寓的最后都坑进去了,交易税费..
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isno 2022-05-27 20:30:23 +08:00 1
不要买，坐标上海，周边所有买公寓的全部后悔，
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bigwhite1 2022-05-27 21:17:32 +08:00 1
之前对公寓还是挺感兴趣的，属于那种只看到它好的地方。
后来有朋友公司在公寓里办公，跟我吐槽里面的人真是杂七杂八，素质层次不齐。毕竟里面有租公司办公的、租房的、短期租户比较多，什么人都有，电梯等公共场合很容易变得脏乱差，物业都管不住。你真想和它们做邻居？ |
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chenpei466 2022-05-27 21:32:12 +08:00 1
"看网上主流的观点都是不建议买公寓，认为是个大坑，比如不带学位、商用水电、转手难等问题。"
我在白云区这边，周边有不少公寓。 必然会有劣势：学位肯定是不带的；转手难（税太太太高了！） 未必会有劣势：水电有些可以是民用的，而且外观物业跟普通小区一模一样，住户素质也不杂乱。这种公寓一般是村筹资建的，但又不是小产权房，非常神奇。 |
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Bijiabo 2022-05-27 21:59:51 +08:00 1
70 年产权：这是长租，不是买。
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shench 2022-05-27 23:23:06 +08:00 1
4 梯 25 户你受的了吗？
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interim 2022-05-28 00:53:02 +08:00 1
黄浦区不是有应届和高学历入户政策？可以去了解下
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xmumiffy 2022-05-28 01:02:27 +08:00 via Android 1
公寓还有很大的问题在于，紧急征收时是在第一梯队的，给你两小时收拾东西离开，你的房子被征用了
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subpo 2022-05-28 01:02:29 +08:00 1
我觉得很划算啊，那么便宜。我买过公寓，公寓虽然升值和售卖都比较困难，但出租很容易
我大概 10 年前买了一个小公寓，出租收益就能覆盖商业贷款了 |
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lidlesseye11 2022-05-28 06:48:15 +08:00 1
感觉 OP 给出的各种信息都有点儿像是被销售忽悠了。。。
不如直接说是哪个楼盘，好获得更准确的帮助 |
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xinh 2022-05-28 07:37:18 +08:00 via iPhone 1
公寓只是一种小面积的叫法，是住宅是商业要看性质，土地是 70 年的也不一定就是住宅，因为用地有兼容 xxx 的，兼容 xxxx 部分使用年限按 xx ，何况还有销售忽悠人的可能。
了解清楚房屋性质是住宅还是商业，住宅的话就不是商业用电，但因为面积不达标也不即使住宅也不会通管道煤气的。 |
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fox0001 2022-05-28 07:45:00 +08:00 via Android 1
@murmur #13 其实公寓有那么多问题，为什么要弄出这种东西？
曾经看过这边的某公寓。本来是商业用地，原计划是建商场酒店之类，后来建了公寓，算是走了灰色路线。样板房很漂亮，总价很吸引，但是一般人的建议都是劝退。 |
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fox0001 2022-05-28 07:46:59 +08:00 via Android 1
楼主，过 5-10 年能够买房的话，不考虑便宜的二手房？或者在广州周边先买也可以吧？
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corningsun 2022-05-28 08:15:08 +08:00 via iPhone 1
70 年 能落户 民用水电 ，大概率是骗子，不要相信中介的嘴，最好去当地房管局 /派出所问问。
公寓不占首套房资格是唯一的优势，所以尽量买地理位置好，中间层，朝南，面积小一点的，将来好出手。 相当于住自己的房子，把租金变成每月的还贷了，帮你攒首付。 |
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wangfei324017 2022-05-28 08:42:36 +08:00 1
还有关注下物业费和物业服务质量
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qa63842 2022-05-28 08:49:06 +08:00 via Android 1
公寓真的不值得买
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darrenfang 2022-05-28 09:12:28 +08:00 1
去年住过一个 loft 公寓，整栋楼出租率不到 30%，部分居住部分办公，到了晚上，我住的那一层 16 间房就 3 、4 间住人。我楼上楼下隔壁左右都没人。但是 loft 公寓采光和通风非常差，住了一年就搬走了。搬走半年后，那间房还没租出去。。。
公寓除非是地段非常好，否则不建议买。 |
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jjx 2022-05-28 09:34:19 +08:00 1
怎么说呢
如果你一直租房, 又没有资格买房或买房价格差距太大 对地段配套好的公寓还是可以考虑的 啥都比不上自己的房子来的舒服 除了地段配套几个建议 1. 公寓的通风和采光, 建议买边套, 由于边套通常是两面大落地窗, 采光通风其实比住宅更好 3. 公寓的位置, 尽量避开吵闹区域 3. 建议考察一下周边可能入住人群 的收入水平 4. 物业是什么 非常重要, 选万科 /绿城之类的物业, 你的公寓居住品质就有保障 |
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jjx 2022-05-28 09:43:55 +08:00 1
仔细看了有些回复, 不靠谱 什么征用之类的
民电民水也有 良渚文化村 春漫里, 就是民水民电, 但是物业费高 一般都是商水民电, 所谓民电 也比普通住宅的高点, 不过几乎算忽略吧 如果你不是太低收入的话 总之要多考察, 多实地体验 比方说 五常地铁口下来, 一片几乎都是公寓, 大概有 7 个以上的品牌吧, 除了天空之城(住宅还有公寓)还在建不谈, 西溪八方的品质就秒杀其它所有 反正就是要多看看, 多实地体验, 别轻易下手 多考虑 其实买大件都是一样的 |
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jjx 2022-05-28 10:00:11 +08:00 1
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imsoso 2022-05-28 10:20:19 +08:00 1
首付贵，不能贷款，税费高，公摊大，租不出去
五大坑 |
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ggmood 2022-05-28 10:21:23 +08:00 via iPhone 1
公寓绝对不要入坑，买商品房啊
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iUnix 2022-05-28 10:33:23 +08:00 1
我看了下，地铁旁边的“旁边”，直线距离至少一公里，大路似乎要绕个大弯。
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yanduan30 2022-05-28 10:43:46 +08:00 via Android 1
投资还行，三月刚上车北京的公寓，回报率 4 个多点
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mario160825 2022-05-28 11:10:27 +08:00 1
可以买，套一很好租。
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xsqfjys 2022-05-28 11:16:19 +08:00 1
问就是不值，除非你有几个亿搞投资
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Silently 2022-05-28 11:18:54 +08:00 via iPhone 1
最近地铁站外很多推销公寓的
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dongpengfei1 2022-05-28 12:19:18 +08:00 1
商业公寓不要考虑，商住两用的也不要，纯住宅才可以选择。
但你要看好他的房子的结构，有好多是因为楼的结构问题，在较低的楼层没有办法做成商品房，所以分割成小块来当公寓来卖，这个是最坑的，说不准你一进家一个大混凝土柱子就立在你们家中间，或者做一个复式，上了二楼就发现有一个大房梁挡着，需要趴才能进屋。 |
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dongpengfei1 2022-05-28 12:22:18 +08:00 1
https://www.bilibili.com/video/BV1jb4y1x7i2/
https://www.sohu.com/a/505065011_100289532 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1685525737381086003&wfr=spider&for=pc 现在烂尾是不太可能，怕的就是商用告诉你是商住混的，商住混告诉你是住宅，还有结构问题，他们现小销售都会玩文字游戏了， 给你几个新闻，以作示例 |
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zwgf 2022-05-28 12:42:27 +08:00 1
别买公寓！别买公寓！别买公寓！
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FreshOldMan 2022-05-28 12:43:32 +08:00 1
70 年不知道，我就知道普通公寓出手特别难，因为不能上学，买公寓的群体是被限制的
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ngrok111 2022-05-28 14:57:37 +08:00 1
说点别的，我在广州住过两三年公寓，感觉这种三十多平方的房子住久了会很憋屈难受，而且厨房也不会很大不方便喜欢做饭的人，只能说过渡一下可以，之前也看到住的公寓有人卖二手房很划算，而且跟你一样民水民电，但是我只要想想要在这种小房子住几年十几年就会很绝望
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alienx717 2022-05-28 15:16:43 +08:00 1
地铁旁变得价格合适就买了
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pandaPapa 2022-05-28 15:22:30 +08:00 1
广州不清楚， 大连是很难出手
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gdyong 2022-05-28 16:27:27 +08:00 via Android 1
自住可以，如果是家庭住或投资角度劝退。但住宅负担不起的话，也只能唯一选择了。
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w2er 2022-05-28 17:45:57 +08:00 1
广州，连同类似佛山等等，也都很难出手。
余钱纯投资是一回事，若是广州首套，那以后结婚生孩子上小学。。。那时候是不是要换房，这几年赶不赶得上住宅同步涨的速度、会不会好出手等等都需要考虑。至于落户也不太敢信，别问开发商就结了，去问下片区派出所的户籍科，看会不会给你确定答复。 |
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w2er 2022-05-28 17:52:48 +08:00 1
京广两地对公寓都是相对复面的，而且可以回顾一下，广州的的公寓正册还存在反复。如果是我，宁面积小一点亦或是稍微远一点的住宅
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component 2022-05-28 19:29:35 +08:00 1
如果就在附近上班，单身或者不考虑生小孩，自住或者出租，不考虑转卖，才可以考虑买公寓，不然没什么投资价值，出租要考虑至少 20 年能回本才划算。
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haah 2022-05-28 19:36:57 +08:00 1
你问买过的人会更好些！
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jarnanchen 2022-05-28 23:53:08 +08:00 1
要问问清楚,为什么 70 年产权的不能落户不限购
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leek120303 2022-05-30 01:39:39 +08:00 via Android
老哥，具体哪个楼盘啊？地段怎么样啊？
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manami OP @leek120303 看我发的图
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Fatcoder 2022-05-30 09:01:59 +08:00 1
70 年公寓是世界上最坑爹的产品。 很多人不了解。
70 年公寓占你的房票。 意味着下次你要买住宅性质的住房的时候首付利率都会算你二套，如果你不是家庭，甚至都买不了二套，而且同样是住宅你要付出的比一般人多很多。都是因为 公寓占用了你的房票！！！ 如果你是家庭你还坑的你对象买不了便宜的住宅，只有假离婚可破，但是现在离婚也有房产限制期。 再一个就是这几年可能买不了房，如果觉得几年以后能买的了房的 不要去买公寓，他占用的购房预算。 几年以后你可能买个 50 平的，不买公寓就能买个 60 平的。 在一个说一下公寓价值， 任何地段的公寓价值跟住宅完全不是一个档次的，特别很多非核心区域 CBD 以外的公寓，大概率要烂手里或者亏本。 看一下广深去年二手房每个月成交的套数就知道市场有多差，何况你还是一个公寓，还是 70 年的公寓，天坑。最难出售的产品 即使你找到接盘侠，公寓出售的税是很高！高！高！的，可以去查一下当地的公寓交易所需要的交的税 公寓适合的群体，是手上有闲钱 ，而且房票满了，没有好的地方投资，才去买核心区域买公寓（非 70 年公寓）。 如果你实在想要有个家。建议老破小。 实在预算有限，买个 非 70 年的公寓，不要名额就可以买的那种， 那种至少不占用你的房票。 |
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zhongjun96 2022-05-30 09:03:07 +08:00 1
@interim #43 中介说的公寓可以落户指得就是这个。实际上给你走人才引进，误导你以为你买的房子可以落户。
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Fatcoder 2022-05-30 09:12:43 +08:00 1
另外产权不看房屋性质，看土地用途，这种地打着说不占房票，事出反常必有妖。谨慎
最后这种产权证上扯皮的事情很多。 买个常规产品比较好。 |
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Fatcoder 2022-05-30 09:23:49 +08:00 1
特意去查了一下： https://www.sohu.com/a/401164243_120462856
该项目只有大证，无法办理产权证，签的是租赁合同。 但与小产权房不同的是，该项目的土地性质为划拨用地，是经过政府报建审批的合法项目，而且没有使用期限限制。 何为划拨用地？ 我国土地出让方式，主要有出让、转让、划拨三种。 划拨用地一般指经政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用。 与出让土地的 40 、50 、70 年产权年限不同，划拨用地一般没有规定使用期限。 按销售的说法，如不是政府用作其他用途，或因地震、倒塌等不可抗力因素，该公寓可以住一辈子，比普通住宅 70 年还要久。 |
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fredli 2022-05-30 09:53:19 +08:00 1
公寓的问题是交易手续费贵的要死，采光也不会好，还有租客多电梯挤，慎重
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lueluev 2022-05-30 10:01:37 +08:00 1
上周看了个万科的四梯 37 户......
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Alfred233 2022-05-30 11:01:15 +08:00 1
公寓是不占名额但是到时出手税费这类的绝对亏钱
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oko 2022-05-30 12:19:43 +08:00 1
能买普宅就坚决要上普宅，大实话，现在房子整体都在向下，出生率也在下跌，房产税悬在头顶，不看好房子的未来
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chengxy 2022-05-30 13:04:13 +08:00 1
隔音很差
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panlatent 2022-05-30 14:07:15 +08:00 via iPhone 1
公寓好租不好卖吧 户型相对较差 而且人流大且杂，再遇上不靠谱的物业…
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panlatent 2022-05-30 14:08:20 +08:00 via iPhone 1
民水民电商住两用，用来搞小微企业感觉性价比还不错
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wtfv233 2022-05-30 14:12:29 +08:00 1
南沙的公寓已经中介挂两年了，连看房的都没有，只能出租。
你要是考虑南沙自贸区的公寓，成本价卖你呀。 |
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yaphets666 2022-05-31 09:17:55 +08:00 1
不买，买了就砸手里。
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wangcen123 2022-05-31 09:45:47 +08:00 1
可以查一下深圳市龙华观澜鸿基新都，也是签长租 20 年协议+补充协议
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ns20 2022-05-31 10:42:22 +08:00 1
亲戚买的公寓，卖的时候很难卖，为了凑钱，最后是亏钱卖掉的。
从这个思路想，LZ 可以看看这个公寓是否有转手的，价格估计是个惊喜。 那么自己住住也不错，比租房稳定。 |
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ykb8121 2022-05-31 13:31:56 +08:00 1
老哥，真心不值，要不了 10 多年估计就没法住了，然后砸手里还卖不出去，学位也没有，主要是砸手里
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OrangeSinglee 2022-05-31 17:23:02 +08:00 2
为啥 都在想着卖呢，打一套 40w 下来，楼主每年租房就两万多了吧。后面自己买房了，这个租出去就好了，不好卖好租啊。说商业水电的，广州不清楚，但是杭州很多是隔断房，本身就是商业的水单费，广州不知道，所以影响不大。但是自己的房子，这不用担心房租涨价啊，让搬家啊。也可以买好东西置办了，不用担心搬家东西多，幸福指数上去了。
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keyrinrin 2022-06-01 14:47:44 +08:00 1
看了一圈，可见房子居住价值已经几乎是没有了，都想着割后来人的韭菜
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