关于杭州买房 摇号 or 二手房 ? and 长文真诚的建议

看到板块内最近好几个帖子有关杭州房子，

1. https://www.v2ex.com/t/779608#reply15
2. https://www.v2ex.com/t/779242#reply27
3. https://www.v2ex.com/t/774903#reply19

回帖 90%+旗帜鲜明的支持摇号，无外乎：

1. 二手房东太凶，价格远超一手价，不能被割；
2. 新房购买流程简单，无需面对中介，房东等等“反面角色”；
3. 东西总是新的好；

作为一个稍稍早上车的城西程序员，小的感觉这事有点复杂，在 V 站先班门弄斧聊一聊目前城西楼市“战况”。先讲一个程序员的典型买房需求：89 方小 3 房的次新商品房，靠近地铁 or 离上班地方不远。

杭州程序员聚集地主要是城西和滨江，本人对城西特别熟悉，周末时不时骑着小电瓶大街小巷乱窜，某些熟悉的小区垃圾站分布甚至阳台看出去视角就知道几号楼户型，所以本帖主要讲城西的情况蛤。

再提一句，新房二手房的实际支出： 二手房 89 方：营业税 5.3%（满 5 可免），个税 1%（满 5 唯一可免），契税 1%，中介费 1.5%，其他 0.2%，其实营业税国家收还是房东收总价差距不大，记 9%，后续二手房标价均包含这些费用

新房 89 方：契税 1%，其他 0.2%，合计 1.2%，后续新房均不含这些费用

市场近况

大城西包含老城西，未来科技城，申花，蒋村，桥西，留下，闲林，瓶窑，良渚，青山湖等几个板块，大致可以理解成地铁 5 号线西段沿线，目前代表小区非顶底无硬伤 89 方房源实际成交价。

老城西：超高单价小面积学区房，这个受众面也许和我站年轻刚需程序员还比较久，不展开说了

未来科技城：

1. 绿汀路三兄弟（印未来，樾府，未来悦）； 700w
2. 五常地铁站标杆：华夏四季，未名府； 630w
3. EFC：EFC 住宅，华夏之星； 600w

三墩：

1. 金地自在城 510w
2. 西雅图 530w

蒋村：

1. 竞舟二小学区：河滨之城水澜轩 860w
2. 行知二小学区：西溪里 620w，万科西庐 800w

申花：

1. 大城西龙头网红盘：耀江文鼎苑； 1080w(2 房)
2. 城西银泰：万家花城 600w
3. 萍水街地铁站：珑玺 630w

桥西：大运河化地铁站：碧玺 800w，名城公馆 750w

闲林：

1. 雅居乐国际花园，学君里，310w
2. 庭院深深等 10 年陈 290w （ 2 房)

留下：超级大盘和家园 460w

良渚：

1. 融信澜天 370w
2. 万科未来城二期 400w

青山湖：略

青山湖（临安）值不值得买，可不可以买，本人旗帜鲜明表示不能买，所以都没写板块内的代表小区单价，理由如下：

1. 青山湖 16 号线沿线均是大盘，一手市场 >>>> 二手市场。当作为房东的你想卖出置换的时候，发现同小区同户型挂牌几百套买家任挑任选请问有何感想?同时，小区一手还在卖….
2. 主城区+萧余+富阳作为杭州限购区，非限购区（临安）房产是占据限购区房票的，反过来限购区买满再买非限购区可以无限购买，次序别搞反哟。
3. 首套首贷的重要性别人讲的肯定比我深 不说了。
4. 如果，我说如果蛤，限购政策加码临安限购了，请问谁来接盘？ 指望离未来科技城 40km 外的临安土著吗？
5. 城西科创大走廊青山湖是一个节点但不是重点，argue 的朋友请关注云城近况。
6. 学区的事儿 可以单独再开一贴

回到二手实际成交价 ，看看当前的市场情况，有没有震惊？是的，以上都是和多位中介朋友（>3 位） 根据房管网签和中介内部系统对应整理的实际成交价… “二手房东太凶，价格远超一手价，不能被割” 理解诚不欺我，那我们来看看以上板块代售一手房的情况。

老城西：建发书香印翠 102 方起步 5w8 蒋村：葛洲坝龙湖中国府 360 套 165 方起步 5w 申花：九龙仓天玺三期 400 套左右 160 方起步 5.4w ，二期还剩 31 套 188 方 5.4w 桥西：无 未来科技城：富力中心，蒲河云邸，天空之城，汀云上府，沐辰院 5 个盘 98 方起步单价区间[3.5w, 4w]

看了二手成交价，再看一手价格心动吗？ 特别是未来科技城 5 盘，盘子多套数不少，价格低，挑挑拣拣不在话下吧。。。

转折开始了

转折 1： 城西基本上所有的楼盘都会进入 Gov 定义的“红盘”，红盘是什么呢？只有 3 类人能参加

1. 30 岁+单身
2. 已婚无房
3. 人才无房（大厂年薪 > **）

V 友们看，是不是觉得为你量身定做？ 那必须去摇啊，摇到，对比隔壁二手房，摇到赚到是赚多少呢，n 年工资呀！ 如果没有资格呢？ 对不起，gov 认为你购房需求没那么紧迫，白白。 红盘政策实际上极大的助推了去年下半年未来科技城的 zhang 势，无形的手和有形的手什么个道理可以好好体会哟。

转折 2： 楼市上一个世代，天空之城上一次开盘情况：

呀，就半年前啊，楼主说上一个世代，呸。

杭州摇号政策是同时期（约 1 周）只能报名 1 个楼盘，天空之城这个人数是在杭州历史 19 个 T0 级红盘大放闸的情况下取得的，随着热门楼盘越来越少，楼市行情越来越疯狂，城西 /科技城又是风暴眼，如果天空之城放在当下独立开盘会有多少报名人数请发挥自己的想象。 当然，gov 绝对会给他配分流策略，再分流也只有 1 次机会呀，后续能摇的又少了。

近期一个大城西牙膏盘的开盘情况：

不久前阿里门前不远 1000w 起步的楼盘摇号情况：

请关注人才数，无房数，总价范围等指标，心有木有一点点小凉？

转折 3： 2020 年 5 月至今热点小区二手成交价变化

1. 金地自在城 360w
2. 河滨之城东区 540
3. 耀江文鼎苑 680w
4. 西溪里 460w
5. efc 380w
6. 华夏四季 360w
7. 印未来 550w
8. 珑玺 420w
9. 雅居乐国际花园 /学君里 190w
10. 碧玺 600w
11. 万家花城 430w
12. and so on

请对照文中之前的目前成交价，对了，2021 年 1 月份之前，二手房 5.3%营业税作为最重的税种 房子取证 /交契税 满 2 年可减免，目前是满 5 年且不能提前交契税 才能减免，引申说开是 以为觉得 gov 加严可以叫好，但在是实际市场中。。。 以上价格特地不放图，太刺激了，说假就假吧，楼主坚决贯彻房住不炒精神，如此惹眼劲爆的成交价实际涨幅证据不想过多展示。

真诚的建议

三个转折，朋友们看到了么？小的以为，如果能做到以下几点，保佑这些信念，可以一直摇号，摇到天荒地老：

1. 下一次天选之子就是我。
2. 一直摇，附近二手涨了与我何关？不慌；
3. 每年不超过 3 次红盘潮（杭州楼市双十一）心仪的一手房全部卖光，无所谓；
4. 女朋友 /丈母娘 /父母 等等等世俗的压力 还能再顶俩年；
5. 涨是纸老虎，等等党终将胜利，8 年后房价如葱，只要不买就不会被 gov/房东割 信念如铁；

唠唠叨叨讲了这么多，客官老爷看到这可能要骂娘了，“楼主就会吓人，只讲情况不讲建议”，如果以上有一点做不到有动摇，小的真诚的建议：

1. 请多考虑摇号的资金成本(小)买更多考虑机会成本，不要死摇，给自己一个摇号 deadline：3 个月 or 半年 or 摇几次，入手二手房；
2. 心仪的板块熟悉的小区的二手房持续关注，多跑；
3. 一手房没啥好看的，翻来覆去那点区位图鸟瞰图，小程序网站介绍毛毛多很够了，开盘造势等动作无数自媒体官媒会提醒你，每天扫一眼可以了
4. 眼光放的更远：
   1. 去摇更远的地方（甚至更靠市中心）没有那么热门的板块的新房；
   2. 把自己心中对第一套房的期望(幻想)稍稍降低一些
5. 房产一直是相对稳健的投资方式，没有被强制平仓风险的刚需首套低息首贷自带 3.333 倍杠杆，die 了那一套小窝小只可爱的小猫 or 女朋友自住价值巨大安淡工作多奋斗，zhang 了...

END

急匆匆写就该贴，有疏漏轻拍。要是给个“楼主中肯”的回复，小的喜不自禁。再问楼主有何更实际的建议，其实很多都在本文中了哟。