在北京如何选择创业办公地点

在前文中，@hilyjiang 比较头疼办公地点的选择。

这在北京是一个老大难问题。选择办公地点的同时，意味着选择了某种生活方式。

Q：走路上班，让挤车的人头疼去吧

A: 先说说我自己的选择，从来都是走路上班，主要团队成员住的地方与办公地点走路从来没有超过30分钟。最近三年，从家到办公地点，更令人发指地缩短到五分钟以内了。

它带来的是整体运营效率与心情的提升。这是创业为数不多，可以赋予你的自由。

每周富有激情地工作2-4天，然后用剩下的时间阅读、思考或者学习某种新技能、较少参加扎堆吹牛的聚会，多创作。这种生活方式，竟，持续了8年。

这种生活品质感与内在的平衡，让我更接近真实的幸福。喜欢，并坚持。缓慢而坚定地逼近创作的本质。在另一条寂静的创业道路上，像paul graham在《你不必非要给自己找个老板》中所言：以人类应该的正常方式生活着、工作着。或许，我们可以给它命名为：rework模式。

Q：东西南北，去哪边？

A: 每个方向，都有自己的优势与劣势。先谈各个方位的优势。

东边以国贸、大望路、望京为代表的办公集群，很适合外资、文化传媒类、外包类，豆瓣、果壳、百合网等创业公司都是代表。这一片最大的优势在于文化传媒、投资类企业高度密集，很容易找人、谈事与融资。

北边包括上地在内的大中关村区域，非常容易招聘技术类人才，尤其是初级技术人员。同时，与学院区域对接方便，找实习生非常容易。王兴的美团（清华）、唐炳森的智明星通（北航）等创业公司都是代表。往往是师哥带学弟，然后创业就在毕业学校附近，在招募人才方面有先天优势。

西边以石景山科技园区为代表，相对来说，招募技术人才难度大一些，只有一两所不太知名的高校。但是石景山区扶植力度较大，动漫产业集群已经逐步浮出水面，包括搜狐等多家网游企业已经迁移过去。同时，石景山区在综合成本上占据天然优势。

南边是依赖物流，制造类与电子商务类企业的乐园，以丰台科技园、大兴科技园、亦庄科技园办公集群为中心。以凡客为代表的创业企业多数是先在南边起家，然后运营中心逐步迁移到朝阳区的CBD等去，但仍然在南边布局很深。南边最大的优势在于北京多数物流基金以及制造基地都在这边。同时，近些年北京市政府砸入重金，首都第二机场、北京南站、丽泽金融商务区等多项大投资连续出台。亦庄的世界500强也闻名已久。还有一个不可忽略的优势就是，南边的房价远远低于北京其他方位。大兴的黄村北等居住环境，会让你发现北京的另一面。

接下来，说说各自的劣势。

本来是最适合技术创业的北边，现在因为滞后的城市规划与过于密集的人群，成了宇宙中心。回龙观、天通苑、上地等恶劣的租住、办公、交通条件，成了北边最大的劣势。

东边最大的劣势也是交通与居住环境，在上班高峰期挤过1号线与八通线的人，都可以称之为勇士。

同时，因为东边与北边不加区分地聚集产业，现在的写字楼租金与民房住宅租金已经到了令人发指的地步。写字楼每天三元每平以下的，有没有？有，条件很烂。交通方便的60平两居室每月二千元，能否租到？得抢。

另外，还有一个心态上的问题。你在东边与北边创业，由于环境与交通的恶劣，过于密集的人群，恶劣的空气，很容易心浮气躁。本来创业者就是一群即将面对以前很少碰见的自身性格弱点的人群，这么一来，患各种心理疾病的概率要大于其他方位。

南边最大的劣势在于人文氛围。南边由于北京前些年不够重视，2009年南城计划出台之后，才开始加大发展力度。但是高端人才在此居住较少，短期之内难以看到大幅度改善。在南边长期工作久了，可能会怀疑自己进入了另一个世界。正装人群，有没有？只有木樨园的小商贩。极客聚会，看不看得到？只有旧宫小老板。

西边最大的劣势也是交通。但是，这个交通又与东边、北边不一样。这个交通来自于政府的刻意遏制。毕竟，玉泉山下，住着中国政界最牛的一批人。楼高有限制、交通线路规划有限制、一切都有限制，以服务他们为主。本来，从中关村直达西边，可以很方便，但是这么多年，看不到地铁规划与公交规划。

好了，那么，这么多可以选择的地点，最佳答案是什么？

如果是初次创业者，没有老婆孩子房子等拖累。我个人最看好是北京的西边，更具体一点，也就是北四环到西六环这片，在交通、人文氛围、空气质量、发展前景、政府扶植、人员招募等指标之间找到了一个相对平衡。围绕科技园区来说，更具体的则是西北的海淀区政府所在地、石景山科技园区与西南的丰台科技园。首钢搬迁走之后，石景山大量的厂房将为创业者提供与众不同，比较酷的办公环境感觉。未来，西边直达中关村也将非常方便，西边本身也有中科院研究生院这种较高层次的学院与房山大学城等低层次的人员支撑。

Q: 租赁民房还是写字楼？

A: 近2年，北京的写字楼租金上涨极其夸张。北京国贸地区写字楼价格暴涨，三年上涨800%。这是这几天看到的一条新闻标题。所以初次创业者，选择能够注册的民房租赁是一个较好的办法。本人就曾经在创业早期，一个民房里面，接待某机构一把手，并成功签下百万大单，合作至今。对于民房来说，选择标准有哪些？

1）小区属于中高档社区，容积率偏低，每个楼带门禁、大堂的；

2）小区交通比较方便，绿化很牛，有助于技术、设计类公司散步换脑子；

3）小区较安静，最好是闹中取静的那种。这样，有助于团队成员较好的心态。

4）预算控制在四千到一万左右，交通可以烂一点，但是社区品质感觉要上去，这样比较容易营造一种温暖的风格。一般来说，中高档社区也会带有咖啡馆、社区商务会所。

5）人数如果不是很多，首选是三居，户型越大，性价比越高。

6）层数首选1、2层。

去哪找？安居客查询到相应社区，按房价查，房价太低的，直接pass。然后直接上门问。

http://anjuke.com/

Q: 租赁写字楼，有哪些猫腻？

如果不得不租赁写字楼，请特别注意：

1）北京的写字楼报价方式是按照建筑面积报价，使用率非常关键。

这也是初次租房时经常忽略的，租赁方较少说实际使用率

租房或者买房，在北京，有三个面积：建筑面积（房本面积，=使用面积+公摊等）、使用面积（房子带墙厚度的面积）、地毯面积（你真正拿到手的面积）。越高档、年头越新的写字楼，使用率越坑人，普遍在70%，甚至有60%的、50%的。

怎么办？请租房时，务必带着激光测距仪器或者卷尺，去测量实际的地毯面积。这也是你压价的重要资本。

2）是否可以开租金发票

如果对方是私人小业主，一般不给开租金发票，这样存在2个风险：1）自己公司不好做账；2）注册企业时与申请地税开服务票时，要求租金发票。

怎么办？请小业主务必谈清楚是含税还是不含税，然后从租金中扣掉相应成本。然后，自己找一个附近的中介公司代开租金发票。

3）是否已经做了消防备案

如果你需要改装写字楼，或者写字楼交房时间非常新，必须问清楚对方是否做了消防备案，以及物业公司是否同意改吊顶。

这会牵涉到至少上万左右的开支。如果对方没有做消防备案，必须你自己去做消防备案，费用至少上万，同时，麻烦事一大堆，还会牵涉到1-3个月左右的备案时间。改吊顶，如果一不留神，就会动了写字楼原有的消防通风接口，所以，这个环节，别急着装修，先问清楚实际情况再做装修改造。

4）租赁合同的物业费谁出

越高档的写字楼，物业费一般在17元每月每平起，国贸的写字楼物业费更是夸张。此处，必须询问清楚，并且在租房合同中明示，物业费是租赁方出还是你自己出。一般必须跑到物业公司那里，问清楚该房子的产权归属、上年度物业费用缴纳情况。

5）下一年度的租金涨幅

本人在这个环节，有一次被某小业主坑了。合同本来约定是二年一签。原则上，以为对方已经默认第二年仍然是这个租金。结果，没想到，因为北京租金狂涨，对方第二年，租金单方上涨20%。当时，正值大项目期间，也担心影响声誉与搬家、装修的麻烦，不得不忍了这口气。最终，豁出去，决定自己买写字楼。

所以，各位创业者兄弟务必在合同里面明确约定，第二年租金的上涨幅度究竟是多少。

6）找公司租房还是找小业主租房

总的来说，在同等条件之下，找公司租房优势多多。有：

1）可以给对方开支票，这样财务规范，而小业主往往不愿意接受支票。

2）可以不增加任何费用，就拿到租房发票。

3）从公司那里租房更稳定、第二年租金上涨非常有限。尤其是国企，说实在的，人家不在意这点租金。都懒得跟你涨。

Q: 北京有哪些廉价的写字楼？

A: 这个问题很不好回答，一不留神，很可能找拍或者成为给某些楼盘做广告。但是，不是每个创业者都是李老师，能够拿到政府补贴的租金。所以还是说些我的观察与实践心得。

整体上，北京城八区三元每天每平以下的写字楼开始逐步绝版了。但是，还是有很多，主要分布在，

1）石景山科技园区。具体的可以在这里查：

http://61.49.1.88:8080/zaiti/

相对来说，石景山园区3元以下的写字楼存货不少，条件还过得去的主要有京汉大厦等。同时绿化、氛围都还不错，就是距离宇宙中心偏远一些了。一些性价比较高的楼常常满租，需要不定期电话咨询。我个人认为，它是综合首选。

2）广安门科技园区。

这个科技园区是一个吹了几年，但是目前进展停滞的，还没有正式批下来的科技园区。主要分布在西二环广安门附近，这片适合跟国家电网、铁道部、金融街打交道较多的创业公司。租金相对来说，在三环内属于低洼地带。3元以下的写字楼主要有：一商大厦、华睦大厦、机械大厦、贵都国际等。

3）泛丰台科技园区。

丰台区3元以下的写字楼，这是曾经自己或者朋友调查过的写字楼。

1。 总部基地 （200以上面积的为主，租金在2。4左右）

2。 时代风帆

3。 工商联大厦

4。 日月天地写字楼

5。 嘉业大厦

6。 天龙华鹤写字楼

7。 扑满山（户型以80平，160平为主，160平的户型不错，80平5000元）

8。 大成时代中心（90平，6000元）

9。 鑫源国际（53*2=106复式，5000元）

10。 自然新天地

11。 名流未来大厦

12。财富西环（70平，5200元）

13。 方庄6号（166平，7600元）

14。 搜宝商务中心（得房率85%，较高，小户型为主，78平租3元）

15。 亚胜铂第（110平，7000元，有的户型不错）

16。城南大道

17。 自然美（110平，5800元）

18。CUV国际。（65平，3500元）

19。中海城紫鑫阁。（55平，2700）

20。大汉国际。（34平，602元）

21。中威商务花园。2. 2元，118平，使用率60%都到不了

4）亦庄科技园区。

亦庄的租金这几年上涨也很快，可以考虑的主要有：汇龙森国际企业港、泽青科创产业园、联东U谷、BDA芯中心等。其中，

联东U谷物业费为1毛每平每天。工业电：8毛每度。工业水：6元2每顿。4米5挑高。同济南路地铁下车，然后坐12路，15分钟到联东U谷下车。如果想享受一些特殊的政策，每年企业纳税必需承诺30万，包括国税与地税在一起，公司必须注册在通州。

BDA芯中心出租电话最小面积460平，租金为2.6.不含物业费，物业费为4.5每平每月。地铁荣京东街站下车，然后倒小1路，在北工大软件园下车。

亦庄硅谷为产权50年。通州房产证。不享受亦庄科技园政策。但享受通州的政策。

汇龙森国际企业港电话：地铁经海路下车，步行600米。商水商电。3米8挑高。

Q: 是否应该买写字楼？

A: 本人先后购入过2次小型写字楼，用于办公。最大的感受是，北京买写字楼非常非常困难，选择余地很少。尤其是适合中小企业办公的写字楼，几乎没有。所以，如果公司发展与积累到了一定程度，有一定充裕资金，同时，因为家人与其他原因，实在离不开北京。个人比较推荐购入写字楼。

目前，北京可买的写字楼只有以下三个板块值得推荐：

1）亦庄科技园板块

2）石景山科技园板块

3）朝阳望京科技园板块

但是，这又是另一个话题了，里面的猫腻非常多，不再展开。

总的来说，办公地点的选择，可以尽可能放开眼界，地段在今天这个互联网时代，越来越不重要，更重要的是挑高、绿化。手头一个最新的研究也指出，天花板高了二公分，人的创造力与解决问题的视野就得到极大提升。